¿Cómo calcular el precio de venta o arriendo de un inmueble?

Conoce algunos aspectos a tener en cuenta al momento de determinar el precio de tu inmueble.

Vender o arrendar tu inmueble es un asunto importante, y determinar el valor correcto de oferta puede ser un proceso confuso. De acuerdo con Laura Camargo, gerente de Brikss, el principal error que cometen los propietarios al momento de vender o arrendar su inmueble es el de sobrestimar el precio.

“Cuando caen en cuenta del error ya han pasado meses sin poder vender o arrendar, y el tiempo es plata en los negocios inmobiliarios”.

Si te estás preguntando ¿cuánto vale tu apartamento o casa?, te recomendamos leer los puntos más importantes que te ayudarán a tomar una decisión informada.
 

1. Analiza el mercado

Los mercados inmobiliarios son cíclicos por naturaleza. Los precios de venta y arriendo de los inmuebles pueden estar en una época con tendencia al alza o en una época con tendencia a la baja.  Estos ciclos de precios tienden a durar varios años y dependen de diversos factores de tipo económico y de oferta y demanda. Entender la tendencia general del mercado es fundamental para determinar el precio correcto de oferta de tu inmueble y aumentar la probabilidad de una venta o arriendo en un tiempo y precio ideal.

Consejo: Si no conoces las tendencias del mercado en tu ciudad o barrio, es recomendable que le preguntes a tu corredor de BRIKSS sobre la situación actual del mercado, antes de determinar el precio de oferta de tu inmueble.
 

2. Revisa los precios de inmuebles en la misma zona o barrio

El mejor determinante del precio adecuado para ofertar un inmueble es el precio de inmuebles comparables al tuyo.  Los precios de venta y arriendo varían según la zona y barrio donde el inmueble está ubicado. Los precios en un determinado barrio dependen de la oferta y demanda específica en dicho barrio y del valor percibido por parte de la gente en general por dicho barrio.

Aspectos que afectan la oferta incluyen: la normatividad para nuevos desarrollos en la zona, la disponibilidad de lotes o casas para la construcción de nuevos edificios, y proyectos inmobiliarios en curso.

Aspectos que influyen en la demanda y el valor percibido por la zona incluyen: El estrato, la calidad del urbanismo de la zona, la calidad de las edificaciones en el barrio, la oferta de transporte público, las condiciones de tráfico y desplazamiento, la calidad y cercanía de las instituciones de salud,  la calidad y cercanía de instituciones educativas,  la disponibilidad y calidad del comercio de la zona.

Para determinar el precio de inmuebles comparables al tuyo puede asesorarse de un corredor inmobiliario, o revisar inmuebles comprables en nuestro buscador de inmuebles en oferta, ir al buscador. Si aún no cuentas con asesoría profesional puedes solicitarla en BRIKSS en nuestra página contacto. 

Consejo: Ten en cuenta el ciclo económico y las tendencia de los precios en tu análisis de precios comparables.  En los ciclos económicos de precios descendientes, los precios de oferta de los inmuebles tienden a estar inflados y superiores a los que los compradores o arrendatarios están dispuestos a pagar.
 

3. Incorpora en el precio, las particularidades de tu inmueble

Dentro de un mismo barrio o zona los precios de los inmuebles pueden variar significativamente. Las características del edificio o condominio, y de tu inmueble en particular determinan si este puede manejar un precio inferior o superior al promedio de los inmuebles en la zona o barrio donde está localizado. Aspectos como el año de construcción, el estado actual del edificio. y las características del edificio (gimnasio, parque de niños, piscina, bbq, etc.), influyen significativamente en el valor.  Otros aspectos a tener en cuenta específicamente del inmueble en particular son, los acabados, si ha sido remodelado, si tiene terraza, chimenea, cuarto de servicio, suficientes parqueaderos, etc.  Lo importante es entender que aspectos y características diferencian a tu inmueble favorable o desfavorablemente frente a los comparables de la zona. Por ejemplo, si ningún edificio de tu barrio tiene gimnasio y el tuyo lo tiene, esto puede premiar el valor de tu inmueble frente a los comparables, o si tu inmueble es el único en el edificio sin terraza, esto puede afectarlo. Al momento de realizar un análisis de inmuebles comparables, ten en cuenta si tu inmueble tiene características que pueden premiar o castigar el precio de venta o arriendo.

Consejo: El análisis de comparables se debe hacer preferiblemente con base en precios efectivos de cierre de negocios de venta o arriendo para que sea más acertado, esto lo puedes revisar con tu corredor de BRIKSS.  Ten en cuenta que los negocios por lo general se cierran por debajo de los precios ofertados en los portales inmobiliarios. También ten en cuenta que los valoradores online disponibles para estimar el precio de venta o arriendo de tu inmueble no son muy precisos, es mejor que te asesores de un profesional.
 

4. Ponte en la posición del comprador

Muchas veces tenemos un apego emocional a las cosas, y en especial a inmuebles en los que hemos vivido o tenido en la familia. Para realizar un análisis objetivo piénsalo como contraparte, ¿Cuánto pagaría yo por este inmueble?

Consejo: Los compradores/arrendatarios no tienen el apego emocional que los propietarios pueden tener, si te cuesta realizar un análisis racional, pida la opinión de otras personas antes de determinar el precio.
 

5. Incorpora todos los factores para determinar el precio

A todos los factores antes mencionados, es importante sumarle tu situación personal. ¿Tiene afán de vender? ¿Es más importante maximizar el precio o minimizar el tiempo de venta o arriendo? ¿Está pagando un crédito sobre el inmueble?

Consejo: Si bien son muchos los factores a tener en cuenta para determinar el precio correcto, no te compliques más de la cuenta, siempre se puede cambiar el precio oportunamente.
 

6. Ajusta el precio a tiempo si es necesario

La mejor medida de si el precio es adecuado o no, es el mercado.  Tu corredor tde BRIKSS e puede indicar cómo se está moviendo tu inmueble, cuántas personas han preguntado por él, cuántos han ido a verlo, cuántas ofertas han hecho y por qué montos. En BRIKSS te mandamos reportes quincenales sobre las visitas a la página de tu inmueble publicado en BRIKSS y las visitas efectivas de clientes a tu casa o apartamento.  Si el inmueble no está teniendo una respuesta adecuada lo importante es ajustar el precio a tiempo.

Consejo: Al momento de rechazar una oferta inferior al precio objetivo, ten en cuenta que cada mes que pasa sin vender o arrendar tu inmueble es muy costoso.  Por ejemplo, si al rechazar una oferta de arriendo que está $X pesos menos que precio de oferta, te demoras 6 meses más en arrendarlo, esto te significa una pérdida de seis meses de arriendo, plata que es difícil de recuperar.


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